Эксперты, оценив актив в 600 миллионов рублей, говорят: шансы найти покупателя невелики, тем более что объект нуждается в реконцепции.

О том, что девелоперский холдинг « Адамант» подыскивает покупателей на ТК «Звенигородский», расположенный над входом на одноименную станцию метро, «Фонтанке» рассказали три участника рынка коммерческой недвижимости. В самой компании уклонились от комментария.

ТК «Звенигородский» не относится к числу самых крупных объектов «Адаманта». Здание общей площадью 5,9 тыс. кв. м было открыто в 2010 году, спустя год после запуска станции метро «Звенигородская». При этом первый этаж почти полностью занял вестибюль станции, на втором разместились магазины подарков, техники и аксессуаров, на третьем — ресторан, на четвертом и пятом этажах — офисы.

По данным СПАРК, помещения комплекса принадлежат ООО «Агат» и ООО «Ретро». Их собственниками являются бывшие сотрудники холдинга – Наталия Ворошило и Дмитрий Путенихин. Оба также числятся в составе миноритарных акционеров банка «Александровский», совладельцем которого в 2016 году стал глава «Адаманта» Игорь Лейтис.

Наталия Ворошило причины продажи не прокомментировала, сославшись на занятость. «Сам факт не буду ни подтверждать, ни опровергать», – сказала она. Дмитрий Путенихин отрицает планы избавиться от комплекса. «Поручения [продавать] участники рынка не получали», – сказал он. По словам предпринимателя, сейчас комплекс заполнен на 100%. Однако он не стал отрицать, что у владельцев есть планы по ротации арендаторов.

В пресс-службе «Адаманта» от комментариев отказались. Официально объект на продажу не выставлялся. При этом источник, близкий к девелоперу, говорит, что знает о переговорах с потенциальным покупателем. По словам других собеседников «Фонтанки» на рынке торговой недвижимости, компания «изучает спрос» уже 3 – 4 месяца.

Андрей Бойков, партнёр Rusland SP, оценивает стоимость «Звенигородского» примерно в 600 млн рублей (100 тысяч рублей за квадратный метр). По мнению эксперта, ТЦ небольшого размера мог бы быть интересен не только инвестфондам, но и частным инвесторам.

Но реальных претендентов пока нет. По словам участников рынка, крупному бизнесу неинтересен такой маленький объект, а для небольших цена слишком высока, и они предпочитают вкладываться в стрит-ретейл. Кроме того, сам рынок отнюдь не на подъёме – ослабление рубля является фактором неопределенности для вложений в недвижимость.

Сложный объект

Актуальных данных о финансовых результатах по ТК «Звенигородский» нет. По данным СПАРК, ООО «Агат» в 2016 году получил выручку в 8,4 млн рублей и прибыль в 1,4 млн. ООО «Ретро» – выручку в 10 млн рублей и убыток в 1,6 млн.

Но, по мнению участников рынка, желание продать актив может быть связано с неудовлетворенностью собственников его показателями. «Несмотря на то что объект находится у метро, трафик там небольшой. Для привлечения покупателей нужен суперякорь вроде визового центра в ТЦ «Олимпик Плаза» на Марата», – комментирует Анна Сигалова, директор департамента инвестиционных услуг Colliers International.

По словам владелицы агентства недвижимости Екатерины Лапиной, идея метрополитена ограничить время работы вестибюля «Звенигородской», возникшая год назад, подтверждает тезис о недостаточном трафике. При этом концепция самого «Звенигородского» оказалась не слишком удачной. «Объект позиционировался как стандартный ТЦ у метро, но сильный микс арендаторов собрать не получилось», – говорит эксперт.

Сейчас, судя по сайту «Звенигородского», в числе арендаторов лишь несколько сетевых ретейлеров федерального уровня — это сеть ресторанов «Теремок», обувной ретейлер низкого ценового сегмента Kari и магазин ювелирных украшений Sunlight. Остальные – одиночные магазины или небольшие местные сети. Более выигрышным вариантом было бы наполнение комплекса объектами общепита, считает Екатерина Лапина.

Ревизия портфеля

ТК «Звенигородский» – не единственный объект, с которым « Адамант» готов расстаться в последнее время. По данным «Фонтанки», менее года назад компания искала покупателей для бизнес-центра на набережной Мойки. Помещение числится за ООО «АДМ-Финанс», которым также владеют Наталия Ворошило и Дмитрий Путенихин. Но для объекта нашелся арендатор, поэтому от продажи отказались.

По мнению Ольги Шарыгиной, управляющего директора центра развития недвижимости NAI Becar, сообщения о поиске претендентов на «Звенигородский» не обязательно означают, что компания хочет немедленно избавиться от него. «Велика вероятность, что « Адамант» решил лишь провести ревизию своих активов, понять реальную стоимость объекта и возможные сроки, которые могут потребоваться на его реализацию», – говорит она.

Сейчас под управлением холдинга находится 22 торгово-развлекательных комплекса общей площадью более 1,2 млн кв. м. О продаже других объектов в Северной столице участникам рынка неизвестно. Но, по их мнению, реструктуризация портфеля крупнейших девелоперов, в число которых входит « Адамант», давно назрела. Принадлежащие им комплексы, многим из которых больше 7 – 10 лет, начинают терять посетителей. Это значит, что компании нужно или инвестировать в модернизацию самостоятельно, или продавать.

Петербургские ТЦ «Адаманта» пока обходятся частичной реконцепцией и косметическим ремонтом. Так, в ТРК «Континент» после закрытия продуктового магазина Prisma появилось пространство с китайскими товарами «Китай-Город – 2». В ТК «Балканский» на двух этажах обновили внутреннюю архитектуру и интерьер. Ремонт также был анонсирован в ТРК «Балкания NOVA», а в ТРК «Меркурий» произошла частичная перепланировка.

Но в регионах компания взялась за дело более решительно. В частности, по информации «Фонтанки», сейчас решается судьба одного из московских ТЦ. «Владельцы хотят привлекать управляющую компанию, которая могла бы сделать бизнес более доходным», – говорит один из участников рынка. Один из вариантов — вместо ТЦ сделать здание апарт-отелем и нанять для управления профессиональную команду.

Свои торговые центры не прочь продать и другие девелоперы. Так, финская Stockmann с конца 2016 года ищет покупателя для ТЦ «Невский центр» (91 тыс. кв. м), но пока не преуспела. Также сообщалось о том, что финская же SRV готова расстаться с ТРЦ «Жемчужная плаза» (96 тыс. кв. м). Официально на продажу выставлены ТЦ «Метрика» (6 тыс. кв. м) на углу шоссе Революции и пр. Энергетиков, который реализуется в рамках банкротства структур ретейлера, и ТЦ «Сампсониевский» (46 тыс. кв. м) на пересечении улицы Фокина и Большого Сампсониевского проспекта.

Справка:

Многопрофильный холдинг « Адамант» основан в Санкт-Петербурге в 1992 году. Основными собственниками компании являются Игорь Лейтис, Михаил Баженов, Евгений Гуревич и Владимир Голубев. По оценкам Colliers International, компании принадлежит 25,7% торговой недвижимости Петербурга. В 2018 году компания вышла на гостиничный рынок Москвы, запустив отель возле Сколково. Также стало известно о том, что Игорь Лейтис примет участие в строительстве торгового кластера в Ленинском районе столицы.